Miércoles Técnico.
Estimado lector,
Soy el Cr. Maximiliano Mira Salas, socio de FINANCERS, y en esta oportunidad quiero explicarte cómo una adecuada planificación fiscal y societaria puede optimizar la tributación de inversiones inmobiliarias en Estados Unidos, al tiempo que permite mitigar riesgos sucesorios como el Estate Tax.
🏛️ Contexto impositivo:
La inversión inmobiliaria directa en EE.UU., realizada a título personal o mediante una LLC disregarded entity, expone al inversor extranjero a:
• Estate Tax: impuesto sucesorio federal aplicable a bienes ubicados en EE.UU., con una tasa marginal que puede alcanzar hasta 40% sobre el valor bruto del inmueble al momento del fallecimiento del titular.
• Impuesto sobre la renta de fuente estadounidense: ingresos provenientes de alquileres o plusvalías inmobiliarias tributan como «Effectively Connected Income» (ECI), con tasas progresivas de hasta 37% si la LLC mantiene su carácter de entidad transparente para efectos fiscales.
⚠️ Limitaciones de una LLC “stand-alone”:
Contrario a lo que muchos inversores suponen, la constitución de una LLC sin una estructura societaria superior no elimina la exposición al Estate Tax, ni garantiza optimización tributaria a nivel de impuesto sobre la renta.
Además, si no se ejerce una elección fiscal (check-the-box election) para que la LLC sea tratada como corporación (C-Corporation), la entidad continuará siendo disregarded y los ingresos tributarán directamente en cabeza del propietario extranjero.
✅ Estrategia recomendada: LLC propiedad de una entidad offshore.
Una estrategia avanzada y legalmente válida para inversores no residentes es: Constituir una entidad extranjera (por ejemplo, una Limited Company en BVI) que detente el 100% de las participaciones de la LLC estadounidense.
Esto permite:
1. Eliminar la exposición directa al Estate Tax, dado que las acciones o participaciones en entidades extranjeras no son consideradas “U.S. situs assets” para fines sucesorios bajo el Código Fiscal de EE.UU.
2. Permitir la elección de tratamiento fiscal de la LLC como C-Corporation (Formulario 8832), accediendo a una tasa corporativa fija de 21% sobre las rentas netas inmobiliarias, sin tributación directa al socio extranjero.
3. Blindar el patrimonio familiar, evitando la apertura de procesos sucesorios (probate) en EE.UU. en caso de fallecimiento.
4. Facilitar la transferencia de participaciones societarias offshore, al operar mediante acciones extranjeras sujetas a las leyes de la jurisdicción offshore elegida (BVI, Nevis, Islas Caimán, entre otras).
🚩 Aspectos a considerar:
Sin perjuicio de los beneficios mencionados, esta estructura:
• No exime del pago de impuestos federales y estatales sobre los ingresos inmobiliarios generados en EE.UU., los cuales seguirán gravándose como ECI a través de la entidad tributaria en EE.UU.
• No elimina la aplicación de impuestos locales (property tax, transfer tax, etc.) a nivel estatal y municipal.
• Puede requerir cumplimientos adicionales, como la presentación de informes ante el Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) mediante el Beneficial Ownership Information (BOI) Report, y el cumplimiento de requisitos regulatorios del país offshore.
📝 Consideraciones legales:
Esta comunicación tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Cada caso debe evaluarse de manera individual, considerando las particularidades fiscales del país de residencia fiscal del inversor, su patrimonio global, y los tratados internacionales aplicables.
En FINANCERS brindamos asesoramiento profesional integral para diseñar estructuras societarias y fiscales adaptadas a cada inversor, asegurando cumplimiento normativo y eficiencia tributaria internacional.
➡️ Si desea explorar cómo estructurar su inversión inmobiliaria en EE.UU. con criterios de eficiencia fiscal y sucesoria, agende una consulta personalizada con nuestro equipo técnico.
Cr. Maximiliano Mira Salas
Asesor Fiscal Internacional | FINANCERS
