Hola y bienvenidos a la Edición. Soy Maximiliano Mira Salas y aquí comparto temas de impuestos internacionales. Por favor, díganle a sus amigos.
Hoy quiero contarles sobre una consulta que recibí de Jorge B., un cliente que llegó a FINANCERS buscando asesoramiento impositivo para comprar una propiedad en EE.UU. Su situación es una de las muchas que vemos regularmente, y probablemente te sientas identificado si estás en una situación similar.
Resumen
Aquí es lo que sucede.
Un no residente firma un contrato para comprar bienes raíces en EE.UU., lo cual es un «interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU.»
El no residente, Jorge, busca asesoramiento fiscal sobre estructuras de tenencia.
En lugar de completar la compra y tomar título como individuo, Jorge crea una estructura de tenencia y asigna los derechos del contrato a esa estructura recién creada, que luego completa la compra.
Esa asignación de derechos bajo el contrato de compra es una «disposición» de un «interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU.» que desencadena dos requisitos:
• Formulario 1040NR: Una obligación de presentar este formulario para Jorge, quien asignó el contrato a la estructura de tenencia.
• Retención FIRPTA: Un requisito de retención FIRPTA para la estructura de tenencia.
Ambos requisitos son ignorados rutinariamente en el mundo real. 🙂 Pero los requisitos técnicos existen.
«La regla básica de tributación de disposiciones de bienes raíces. «
La Sección 897(a) es donde se encuentra la regla. La ganancia o pérdida se grava cuando hay una:
«disposición» de un «interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU.» por un «extranjero no residente o una corporación extranjera.»
Es realmente más complicado que eso. La Sección 897(a) dice tratar la ganancia o pérdida en esa disposición «como si» fuera ingreso efectivamente conectado con la conducción de un negocio en EE.UU. por ese extranjero no residente o corporación extranjera transferente. Más sobre ese «como si» a continuación.
Interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU.» es más que solo tierra y edificios»
Un interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU. (voy a abreviarlo como USRPI) incluye más que solo la tierra y los edificios sobre ella. Un «interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU.» es:
Un «interés en propiedad inmobiliaria». Sección 897(c)(1)(A)(i) del IRC. Un «interés que no sea únicamente como acreedor» en una compañía de tenencia de propiedades inmobiliarias en EE.UU. Sección 897(c)(1)(A)(i) del IRC. Una compañía de tenencia de propiedades inmobiliarias en EE.UU. es una corporación nacional que posee una gran cantidad de bienes raíces (prueba del balance general). Sección 897(c)(2) del IRC.
«Interés en propiedad inmobiliaria» incluye un contrato de compra»
Un no residente visita los EE.UU. y cae bajo el hechizo de un agente inmobiliario. Lo siguiente que sabes es que hay un contrato para la compra de una hermosa casa o condominio, con el no residente como comprador.
Ese contrato de compra es un «interés en propiedad inmobiliaria». La Regulación Sección 1.897-1(d)(2)(ii)(B) dice:
«Una opción, un contrato o un derecho de preferencia para adquirir cualquier interés en propiedad inmobiliaria (que no sea un interés únicamente como acreedor) constituirá por sí mismo un interés en propiedad inmobiliaria que no sea únicamente como acreedor.»
Así que, si el no residente (como comprador) y el propietario actual (como vendedor) tienen un contrato firmado que cualquiera de las partes podría llevar a los tribunales y hacer cumplir, el comprador es el propietario de un interés en propiedad inmobiliaria. La propiedad inmobiliaria está en los EE.UU., por lo que es un USRPI.
Ups, quiero usar una estructura de tenencia
En mi mundo, las personas firman el contrato para comprar bienes raíces en EE.UU. y hacen un depósito de garantía. Luego vienen a mí para recibir asesoramiento sobre estructuras de tenencia. Hablamos sobre el impuesto de sucesiones y luego configuramos una estructura de algún tipo para proteger al comprador no residente del impuesto de sucesiones en EE.UU.
Antes del cierre, el individuo (que es el comprador nombrado) asigna su derecho a comprar la propiedad (y la obligación de pagar el precio de compra) a la nueva estructura de tenencia. El vendedor da su consentimiento.
Esto es una «disposición» de un «USRPI» por un «extranjero no residente»
Detente ahí. Tenemos una transacción FIRPTA definida por la Sección 897(a) del IRC, y se requiere una retención FIRPTA según la Sección 1445(a) del IRC.
El derecho del contrato de compra de bienes raíces es un interés en bienes raíces. Es un USRPI. Eres un extranjero no residente. Dispusiste del USRPI cuando asignaste todos tus derechos y obligaciones bajo el contrato a tu nueva estructura de tenencia.
La asignación del contrato de compra es una transacción que encaja perfectamente en la Sección 897(a)(1) del IRC. Lee el estatuto. Tú decides:
«Para los propósitos de este título, la ganancia o pérdida de un individuo extranjero no residente o una corporación extranjera de la disposición de un interés en propiedad inmobiliaria en EE.UU. se tomará en cuenta:
(A) en el caso de un individuo extranjero no residente, bajo la sección 871(b)(1), o
(B) en el caso de una corporación extranjera, bajo la sección 882(a)(1),
como si el contribuyente estuviera involucrado en un negocio dentro de los EE.UU. durante el año fiscal y como si tal ganancia o pérdida estuviera efectivamente conectada con dicho negocio.»
Pero no hay ganancia o pérdida
No exactamente. Surgen dos problemas:
• Requisito de presentación del Formulario 1040NR: Jorge debe presentar este formulario, incluso con cero ingresos brutos, debido a su participación en un negocio en EE.UU.
• Retención FIRPTA: La estructura de tenencia que adquirió el contrato para comprar los bienes raíces tiene un requisito de retención FIRPTA, aunque no esté pagando nada.
Requisito de presentación de declaración de impuestos
La Regulación Sección 1.6012-1(b)(1)(i) dice:
«Excepto lo dispuesto en el subpárrafo (2) de este párrafo, todo individuo extranjero no residente (que no sea tratado como residente bajo la sección 6013 (g) o (h)) que esté involucrado en un negocio en los Estados Unidos en cualquier momento durante el año fiscal o que tenga ingresos que estén sujetos a impuestos bajo el Subtítulo A del Código deberá presentar una declaración en el Formulario 1040NR. Para este propósito, es irrelevante que los ingresos brutos para el año fiscal sean menores que la cantidad mínima especificada en la sección 6012(a) para la presentación de una declaración.»
¿Lo entiendes? El mero hecho de estar involucrado en un negocio en los EE.UU. desencadena un requisito de presentación del Formulario 1040NR para un extranjero no residente. Esto es cierto incluso si no hay ingresos. Un pequeño consuelo: la última oración de esa Regulación hace que la preparación de la declaración sea un poco más fácil. Pero todavía existe el requisito de presentación.
¿La Sección 897(a)(1) del IRC hace que el contribuyente esté «involucrado en negocios»?
La Sección 897(a)(1) del IRC continúa el camino bien transitado de definir las obligaciones fiscales con lenguaje de «vamos a pretender». Por lo general, el Congreso usa la palabra de $5 «presumido», pero en la Sección 897(a) el Congreso se digna usar el lenguaje común y dice «como si». La ganancia de la disposición de un USRPI se trata «como si el contribuyente estuviera involucrado en un negocio dentro de los EE.UU. durante el año fiscal y como si tal ganancia o pérdida estuviera efectivamente conectada con dicho negocio.»
Si estás «involucrado en negocios» debes presentar una declaración de impuestos
El mero hecho de estar involucrado en un negocio en los EE.UU. es suficiente para desencadenar un requisito de presentación del Formulario 1040NR. Tal vez sea un requisito de presentación abreviado, pero existe. La Regulación Sección 1.6012-1(b)(1)(i) dice que sí. Y mira las Instrucciones para el Formulario 1040NR.
